PROCEDURA PER LA PORTABILITA’ DELL’IPOTECA NEI CONTRATTI DI SURROGA MUTUO

A seguito delle nuove leggi in materia di surroga e grazie all' intervento di importanti istituzioni (come il Ministero dello Sviluppo Economico, il Consiglio  Nazionale del Notariato e le Associazioni dei Consumatori)  l’ Associazione Bancaria Italiana al fine di favorire una maggiore diffusione delle operazioni di portabilità dei  mutui e di evitare che si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà  di surrogazione, ha individuato la seguente procedura, idonea a soddisfare criteri di  economicità, di certezza dei tempi e semplificazione.

Ecco come procedere : 

1. Avvio da parte del cliente della procedura di surroga

Il cliente – individuata la banca subentrante – richiede per iscritto a  quest’ultima l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo,  dandole mandato di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo ad una determinata  data.

A tal fine il cliente consegna alla banca subentrante la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo. Qualora il cliente non sia in grado di presentare la predetta documentazione, l’istruttoria di fido di cui al punto 2, lett. b) avrà avvio una volta che la banca subentrante abbia ricevuto la comunicazione dalla banca originaria dell’importo del debito residuo, mediante sistemi di colloquio elettronici interbancari.

2. Analisi da parte della banca subentrante della fattibilità dell’operazione

La banca subentrante dà inizio – fornendone comunicazione al cliente - alla valutazione della fattibilità dell’operazione mediante:

A) la richiesta alla banca originaria dell’importo del debito residuo del cliente, da effettuarsi tramite sistemi di colloquio elettronici interbancari;

B) l’avvio della consueta istruttoria di fido, verificando i requisiti  di solvibilità del cliente e lo stato dell’immobile (perizia, relazione ipotecaria).

3. Comunicazione alla banca subentrante dell’importo residuo del  cliente

La banca originaria:

A) comunica alla banca subentrante l’importo del debito residuo del  cliente stesso entro 15 giorni dalla ricezione della richiesta, avvalendosi dei sistemi di colloquio elettronici interbancari;

B) dà contestualmente analoga informazione al cliente.

4. Stipula dell’ atto di surroga

A conclusione dell’istruttoria la banca subentrante conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo cliente,  concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula del cd. “atto unico”, redatto con la contestuale presenza di tutte le parti interessate e contenente in un unico documento:

- il mutuo con la dichiarazione di specifica destinazione della somma,

- la quietanza con la dichiarazione del debitore circa la provenienza  della somma impiegata per il pagamento,

- il consenso alla surrogazione del nuovo mutuante nella posizione dell’originario creditore.

Al fine di garantire la migliore operatività dell’istituto, anche nella logica del contenimento dei costi, è opportuna, infatti, una soluzione pratica che assicuri comunque le sicurezze e le garanzie che offre l’intervento del notaio in tutti i passaggi (nuovo mutuo, quietanza, atto di consenso alla surrogazione con la conseguente richiesta di annotazione) dell’operazione di  portabilità.

Tale soluzione passa attraverso una procedura operativa, i cui passaggi  fondamentali, con riferimento agli atti da stipulare, sono i seguenti:

a) formalizzazione dell’intera operazione in un unico contesto ovvero in  un “atto unico”

b) misura ipotecaria di aggiornamento limitata al periodo successivo alla data di iscrizione dell’ipoteca;

c) messa a disposizione del notaio, da parte delle banche interessate dall’operazione, almeno 4 giorni prima della data fissata per la stipula di tutta la documentazione necessaria per la predisposizione dell’atto e per la verifica dei poteri di rappresentanza.

Qualora il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione ai  sensi della legge n. 130/1999, l’atto di quietanza deve essere rilasciato dalla banca originaria (in  qualità di servicer ) sulla base della procura a suo tempo conferitale dall’SPV.

5. Annotazione della surroga dell’ipoteca in conservatoria

Tale adempimento costituisce il momento di chiusura del procedimento di  portabilità, in quanto –come già detto - assicura il subentro con efficacia erga omnes della nuova banca nella garanzia ipotecaria che assisteva il precedente mutuo.

Solo dopo l’esecuzione della annotazione di surrogazione la nuova banca  mutuante consegue certezza circa un “efficace” subentro nella detta garanzia ipotecaria.

Chiaramente oggi è molto più semplice procedere con un cambio mutuo tramite la surroga, poichè le procedure sono consolidate e tutto l'iter viene organizzato e gestito dalla nuova banca subentrante.

In genere basterà rivolgersi al nuovo istituto, chiedere se diponibili alla surroga e farsi fornire un preventivo di mutuo. In caso si volesse procedere, sarà la banca stessa a contattare la vecchia per avere i documenti necessari del vecchio mutuo, i conteggi estintivi ed infine per concordare le modalità ed i tempi del passaggio di mutuo.