Nel precedente articolo abbiamo descritto le caratteristiche principali di un mutuo, definendo termini e dettagli su come si compone la rata di un mutuo. Informazioni sicuramente necessarie prima di accingenrsi a richiedere un finanziamento in banca. Adesso vediamo nello specifico cos' è un mutuo a tasso variabile e che differenza ha rispetto ad altre tipologie di mutuo.
Come sa già chi ha letto l'articolo a cui facevamo riferimento sopra, per calcolare gli interessi che restituiremo alla banca per averci prestato del denaro si utilizza un indice di riferimento ( Euribor per i mutui a tasso variabile o IRS per i mutui a tasso fisso).

Perchè si chiama "mutuo a tasso variabile"

l' Euribor varia costantemente in base alle oscillazioni del mercato ed anche la rata del nostro mutuo verrà calcolata ogni volta in base all' ultimo aggiornamento Euribor disponibile. Come prima conseguenza avremo quindi che, mese dopo mese la nostra rata del mutuo avrà sempre un importo diverso.

Il mutuo a tasso variabile, legato all'indice Euribor è uno tra le tipologie tradizionali di finanziamento concesso dalle banche per l'acquisto di un immobile. Insieme al mutuo a tasso variabile le possibili alternative "classiche" sono il mutuo a tasso fisso (legato all'indice IRS) e a tasso misto.
Segliere se richiedere un mutuo a tasso varibile piuttosto che a tasso fisso dipende non solo dalla convenienza della rata quanto dal tipo di reddito di cui si dispone.

Cosa significa tasso fisso o tasso variabile

Per capire le differenze tra tasso varibile o tasso fisso occorre prime capire come è strutturato un mutuo, ovvero come la banca che ci presterà il denaro calcolerà l'importo, e quindi la rata, che dovremmo corrispondere per saldare il nostro debito.

Il 25% dei mutui viene richiesto da donne

Sondaggi e statistiche in tema di mutui parlano chiaro : sono sempre di più le donne che richiedono un  mutuo per l'acquisto di casa. In termini numerici un mutuo su quattro oggi viene richiesto dal "gentil sesso". Probabile conferma dell' emancipazione femminile, il dato evidenzia come oggi sia in aumento la quota di donne nel mercato del lavoro.

La riforma del catasto

Tra le novità in campo immobiliare introdotte dal nuovo Governo per il 2012 non troveremo solamente la reintroduzione della tassa sulle prima e seconda casa, che cambia nome da ICI a IMU. Tra le altre novità probabilmente ci sarà anche la rivalutazione delle rendite catastali, operazione volta a rendere i valori catastali più vicini ai reali valori del mercato immobiliare.
L' operazione sembra doverosa ed anzi doveva essere già fatta decenni fa, visto che si stanno ancora utilizzando i valori catastali del 1989. L' obiettivo dichiarato dal ministero dell'economia comunque non è l'aumento del gettito ma semplicemente una redistribuzione più eque che limiterà al contempo anche una percentuale di evasione fiscale.

La nuova tassa sugli immobili si chiamerà IMU

Il 2012 inizia come una nuova stagione di imposte sulla proprietà immobiliare. E' ormai noto il ritorno in auge della vecchia ICI, rinominata IMU ( imposta comunale unica ) che includerà anche una quota irpef legata al reddito sugli immobili. La nuova tassa comunque non verrà applicata alla totalità degli italiani in quanto una famiglia su tre potrà usufruire di esenzione totale o parziale in base alla composizione del proprio nucleo familiare, almeno secondo le dichiarazione del neo-premier Monti.

Il mondo delle banche sta cambiando in fretta. Lo dimostra il susseguirsi di crisi patrimoniali, fallimenti e interventi dello Stato. E rispetto ad un anno fa anche l’ offerta dei mutui è sensibilmente cambiata. Per restare in Europa, nonostante i continui tagli dei tassi ufficiali da parte della Banca Centrale il costo medio di un mutuo è cresciuto di diversi punti. Alcuni istituti poi, hanno anche eliminato dal proprio portafoglio mutui determinate tipologie di finanziamento, considerate più rischiose o onerose.

È il caso del mutuo a tasso fisso che, laddove è rimasto a disposizione del cliente è stato reso particolarmente svantaggioso. Infatti se per un mutuo a tasso variabile lo spread medio oggi si aggira intorno all’ 1.40%, per i mutui a tasso fisso si arriva a toccare anche il 2.50%. Un altro esempio di operazione bancaria sempre più difficile da ottenere è la surroga del mutuo.

Dopo il boom degli ultimi 12 mesi, su questo particolare tipo di operazione stiamo assistendo a continue modifiche attuative da parte delle banche. Modifiche tali per cui oggi il mutuatario si può trovare in condizione di trarre più convenienza da una classica sostituzione del mutuo che da una surroga.

Innanzitutto vediamo la differenza tra sostituzione del mutuo e surroga del mutuo:

Con la classica sostituzione del mutuo si procede estinguendo completamente il vecchio mutuo per poi riaccenderne uno nuovo con un altro istituto. All’ atto pratico è molto simile alla surroga ( o almeno, produce lo stesso effetto ) ma tecnicamente sono due operazioni distinte. Infatti con la sostituzione del mutuo occorrerà incaricare un notaio affinchè faccia cancellare la vecchia ipoteca sulla casa e ne inscriva una, ex novo. ciò comporta dei costi aggiuntivi che sono a carico del mutuatario.

Con la surroga del mutuo invece, sebbene occorra l’ intervento di un notaio, l’ ipoteca non viene cancellata ma semplicemente viene variato il beneficiario (se prima era la vecchia banca ad avere diritti sulla nostra casa, adesso sarà la nuova) ed in ogni caso i costi notarili per legge dovrebbero essere (visti i precedenti il condizionale è d’ obbligo) a carico della banca e non del cliente.

È chiaro quindi che la surroga del mutuo comporta per la banca più costi rispetto ad una sostituzione ed è per tale motivo che gli istituti bancari hanno posto dei paletti. Tanto per cominciare non tutti i mutuatari possono chiedere la surroga, poichè, dopo una prima fase iniziale di adeguamento alle direttive del decreto Bersani, tutte le banche hanno limitato l’ operazione ai soli clienti che avessero un residuo consistente. Per capirci, se ho un mutuo da 10.000 euro e volessi surrogarlo, non troverò nessuna banca disposta ad accettare la mia richiesta!

Mediamente per poter procedere con la surroga occorre avere un mutuo residuo di almeno 80.000 euro. C’ è poi un secondo limite: molte banche concedono la surroga ma con spread più elevati rispetto ad una sostituzione e ciò , in alcuni casi, rende la surroga meno conveniente di quanto ci si aspetti.

Esperienze di cambio mutuo

Paolo e Chiara sono una coppia di giovani coniugi, entrambi lavoratori a tempo indeterminato con una bambina di 4 anni e un mutuo di 25 a tasso variabile. Dopo tanti problemi nei mesi scorsi, causati dall’ aumento dei tassi di fine 2008, e dopo tanti sacrifici hanno deciso di cambiare mutuo e passare ad un tasso fisso che, seppur più caro gli possa dare la serenità nel pianificare il proprio budget familiare. Paolo e Chiara hanno cercato per quasi due mesi un istituto che potesse venirgli incontro e dopo tante domande si trovano a dover scegliere tra due proposte : una surroga “gratuita” ed una sostituzione.

Fortunatamente Paolo e Chiara sono dei tipi svegli e prima di decidere si prendono del tempo e, armati di carta e penna fanno due conti. Sanno che il mutuo di 150.000 euro li accompagnerà per parecchi anni e che bisogna considerare tutte le variabili prima di stabilire quale offerta sia davvero la più conveniente.

La surroga comporta una rata mensile maggiore di 45 euro ma nessun costo iniziale, contro i 2500 euro di notaio che invece andrebbero pagati con la sostituzione. Cosa fare quindi? il calcolo è semplice. 45 euro di risparmio al mese moltiplicato per tutte le rate (ovvero 300 rate) danno un risparmio a fine mutuo di oltre 13.000 euro. Quindi, pur anticipando 2500 euro di parcella notarile , a fine mutuo avranno comunque ottenuto un risparmio di oltre 10.000 euro.

È evidente quindi che non sempre la surroga può risultare la soluzione più vantaggiosa al proprio mutuo, e che occorre valutare sempre quanto si sarà speso e risparmiato a fine ammortamento.