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In questo periodo di crisi economica, i mutui sono una vera rovina per milioni di famiglie. Tra tassi fissi, agevolati, rate e altre amenità varie è veramente difficile riuscire a scegliere una formula che sia conveniente per il nostro caso. Grazie ad una tabella creata dall'Aduc, cerchiamo di fare chiarezza, stando sicuri di ricevere un consiglio disinteressato. Sottolineiamo subito l'importanza che ha per ciascuno di voi cercare di capire il problema. Una volta compreso quanto necessario dovrete passare all'azione. Potete fare da soli se ritenete di essere in grado di esercitare il vostro potere contrattuale nei confronti della banca, altrimenti vi consigliamo di affidarvi ad un professionista indipendente.
Il primo concetto da capire e' che ridurre la rata non significa, necessariamente, ridurre il costo del mutuo. Per prima cosa, quindi, e' importante capire se lo scopo principale che ci proponiamo e' quello di avere un po' di respiro riducendo l'importo della rata (anche se questo implica un costo maggiore) o se l'obiettivo e' quello di avere un reale risparmio sui costi del mutuo ( risparmio che vedremo nel lungo periodo ) . Il precedente Governo ha introdotto alcune misure per stimolare la concorrenza nel settore dei mutui fra le quali la cosi detta 'portabilita'' (surroga). Questa misura, che ha fatto molta fatica a decollare a causa dell'incredibile ostruzionismo da parte delle banche, sta iniziando - finalmente – ad essere applicata da molti istituti finanziari e rappresenta quindi una concreta alternativa per la riduzione dei costi del mutuo. Proprio nel momento in cui la reale concorrenza nel mercato stava iniziando a decollare, l'attuale Governo ha proposto una "rinegoziazione-di-stato" che consente di ridurre la rata dei mutui prima casa a tasso variabile, attraverso un ulteriore finanziamento accessorio a titolo oneroso. Le opzioni per ridurre la rata e/o i costi del mutuo, oggi sono diverse: bisogna fare attenzione ad informarsi bene. E' chiaro, infatti, che la vecchia banca ha tutto l'interesse a dare informazioni ( spesso non corrette o comunque parziali ) finalizzate a far rimanere il cliente. La valutazione della possibilita' di rinegoziare, surrogare o sostituire il proprio mutuo si deve basare su un'analisi obiettiva della propria situazione, cercando di non farsi influenzare dai facili luoghi comuni che utilizzano i soggetti in conflitto di interessi. Bisogna imparare a fare un ragionamento mirato alla valutazione sia economica che finanziaria della convenienza di tali operazioni. Valutazioni che necessitano di informazioni che difficilmente vengono date spontaneamente : bisogna chiederle espressamente . Bisogna imparare non solo ad avere un ruolo attivo e anche a chiarirsi le idee sui propri obiettivi prima di intraprendere qualsiasi trattativa con la banca. Se stiamo valutando la possibilita' di cambiare il mutuo (qualunque forma si scelga) la prima domanda che dobbiamo porci e': qual e' l'obiettivo principale che vogliamo ottenere con il nuovo mutuo? Stiamo cercando di cambiare il mutuo per una impellente necessita' (non ce la si fa piu' a pagare la rata e si rischia di saltarne qualcuna?) o semplicemente siamo stati colti di sorpresa dall'aumento dei tassi e vogliamo provare a porvi un parziale rimedio? Siamo spaventati dall'aumento dei tassi e temiamo che questo aumento continui per cui cerchiamo una sicurezza con un mutuo a tasso fisso? Oppure, molto piu' semplicemente, abbiamo stipulato un mutuo quando la concorrenza nel settore era molto minore e vogliamo verificare se si puo' risparmiare qualcosa? Iniziamo col dire che nei casi di estrema difficolta' nel pagare la rata del mutuo, molto probabilmente non abbiamo alcun margine di trattativa con le banche. La soluzione principale al problema non va ricercata nella sostituzione del mutuo, ma nella riorganizzazione della propria vita. Forse abbiamo perso il lavoro, forse stiamo attraversando una situazione familiare difficile, forse abbiamo fatto il passo piu' lungo della gamba o chissa' cos'altro. In tutti i casi, bisogna provare a risolvere il problema principale che non ci consente di pagare il mutuo. Come ultima soluzione, dobbiamo valutare l'ipotesi di vendere la casa se proprio ci rendiamo conto di non poter pagare il mutuo e trovare una soluzione meno onerosa per la propria sistemazione (magari acquistando una casa piu' piccola ). Se ci troviamo in una situazione di estrema difficolta' a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo gia' pagato qualche rata in ritardo) la 'soluzione-tampone' migliore sarebbe quella di poter sospendere il pagamento delle rate del mutuo in modo da consentirci di avere il tempo necessario per riorganizzare la propria vita. Questa ipotesi e' stata contemplata dalla Finanziaria 2008: e' gia' legge dello stato. E' previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l'abitazione principale. In assenza di questa soluzione, l'adesione alla proposta di rinegoziazione derivante dalla convenzione Governo-ABI rappresenta una 'mini-soluzione-tampone'. S tratta dell'unico caso in cui consigliamo di aderire alla rinegoziazione-di-stato, per la semplice ragione che chi si trova in estrema difficolta' a pagare le rate del mutuo (ad oggi) non ha altre soluzioni. Nel caso della rinegoziazione-di-stato, tutte le banche sono obbligate a eseguire la rinegoziazione per i clienti che lo richiedono perfino se questi sono cattivi pagatori . Non c'e' quindi contrattazione alcuna. Considerate le caratteristiche di questa rinegoziazione-di-stato, ribadiamo che questa ipotesi e' da prendere in considerazione solo ed esclusivamente da coloro che si trovano in gravi difficolta' economiche ed hanno un estremo bisogno di abbassare la rata , pur sapendo che in tal modo aumenteranno i costi complessivi del mutuo. In tutti gli altri casi, cioe' quando ci sono margini di manovra, e' opportuno fare delle valutazioni specifiche, torniamo quindi alla capacita' di auto-valutare la propria situazione specifica. Per negoziare con le banche e' necessario, prima di tutto, conoscere la propria forza. Il costo del mutuo dipende essenzialmente da due fattori:
1- il proprio merito creditizio, chiamato anche ' credit scoring ';
2 - l'interesse che ha la banca nel concedere mutui in uno specifico momento. E' importante invece, avere degli elementi per valutare il proprio merito creditizio. A grandissime linee, il credit scoring e' calcolato in base ai seguenti elementi: 1 - reddito complessivo;
2 - numero componenti della famiglia e le spese collegate;
3 - eventuale terzo fideiussore;
4 - se dipendente, tipo di contratto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato);
5 - quanto e' stato pagato l'immobile, quanto e' stato dichiarato in atto e quanto vale oggi;
6 - se ci sono altri finanziamenti in corso e di che importo;
7 - se si e' sempre stati regolari nei pagamenti. Questi elementi servono a valutare, in sostanza, se il cliente e' (e con quale probabilita' lo sara' in futuro) in grado di pagare le rate previste del mutuo ed eventualmente quali altre garanzie la banca potra' attivare. Per avere un eccellente merito creditizio, un cliente dovrebbe avere – idealmente – un reddito stabile nel tempo di un importo tale da avere un rapporto rata/reddito intorno ad un terzo. Ad esempio, se si ha un rata di 1.000 euro si dovrebbe avere un reddito di 3000 euro. E' molto importante essere sempre stati regolari nei pagamenti . Se abbiamo saltato qualche rata, e' piuttosto difficile sperare di ottenere da una nuova banca condizioni migliori rispetto al mutuo attuale. In sintesi, quindi, da una valutazione della propria situazione il mutuatario deve capire se – ed in che misura - puo' essere un cliente 'appetibile' per le banche. Valutata la propria situazione specifica, e' necessario iniziare a valutare il mutuo che si desidererebbe cambiare. Semplificando molto, i tre dati principali da conoscere sono:
- il debito residuo;
- la durata residua;
- il tasso del proprio mutuo, in particolare lo ' spread ' applicato al parametro di riferimento (Per chi ha un mutuo a tasso variabile si tratta dell' euribor a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi). E' evidente, quindi, che per ridurre i costi del mutuo (e non soltanto la rata) e' necessario ridurre lo spread . La concorrenza nel settore dei mutui che si e' sviluppata in questi anni ha fatto si' che il ricarico medio delle banche nel settore sia tendenzialmente diminuito. Lo spread al quale si puo' 'aspirare' dipende dal proprio merito di credito. Ovviamente le banche offrono un spread piu' basso ai soggetti che hanno un miglior credit scoring. Scendendo nel pratico, se anni fa le banche applicavano spread anche del 2% o superiori, oggi, uno spread del 2% sarebbe considerato improponibile. Un soggetto con un eccellente credit scoring puo' aspirare anche ad uno spread dello 0,6%, se in quel momento, la politica commerciale della banca e' orientata verso il raggiungimento di certi budget. Naturalmente e' difficile che un cliente abbia un merito di credito eccellente. Con un merito di credito 'medio' si puo' aspirare ad uno spread intorno all'1%. Se riusciamo ad abbassare lo spread dello 0,7% il risparmio della rata inizia a farsi apprezzabile: circa il 3% su 10 anni e circa il 5,5% su 20 anni di durata residua (per una rata di 1.000 euro al mese, per 20 anni, si parla di circa 13.000 euro di interessi in meno). Se abbiamo bisogno di una riduzione significativa della rata (superiore al 10%) e' necessario agire (quando possibile) sull'allungamento della durata residua del mutuo. In questo modo, sia chiaro, non diminuiremo il costo del mutuo, lo renderemo solo piu' sopportabile. La strada maestra da perseguire per ridurre la rata del mutuo e/o ridurre il costo del mutuo e' quella del libero mercato. Le strade che possiamo percorrere sono più d'una, e più precisamente : rinegoziazione classica, sostituzione, surroga e rinegoziazione di stato ( Accordo Governo-ABI ). La caratteristica comune ai quattro strumenti citati e' quella di essere volontaria.
Le parti (cliente e banca) scelgono di fare l'operazione se la ritengono conveniente. Le nuove norme sulla concorrenza nel mercato dei mutui hanno ridotto gli ostacoli che consentono di scegliere una nuova banca, ma la nuova banca, ovviamente, deve avere convenienza ad erogare il mutuo. Assistenza di un libero professionista indipendente Qui bisogna fare una scelta. Se si ritiene di essere nelle condizioni di ottenere un notevole risparmio (almeno superiore a 10.000 euro) dal cambiamento delle condizioni del proprio mutuo o dal cambiamento del mutuo stesso, puo' aver senso affidarsi ad un libero professionista indipendente poiche' la parcella a lui dovuta, con buone probabilita', sara' compensata dal maggior risparmio e dalla maggior efficacia della trattativa con la banca. Il libero professionista affianca il cliente per aiutarlo a scegliere l'alternativa migliore per lui, sia dal punto di vista economico che finanziario. Il suo obiettivo e' quello di dare un servizio aggiuntivo al cliente. Fonte : http://www.businessonline.it |
