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Quando passa alla nuova banca il cliente può cambiare tipo e misura del tasso nonché la durata del contratto. Se la banca con cui si è stipulato originariamente il mutuo non intende concedere la rinegoziazione, il cliente ha a disposizione altre due strade per abbassare l’importo della rata.La prima è la surrogazione dell’ipoteca, la cosiddetta "portabilità" del mutuo, la seconda è la sostituzione del contratto.
La surrogazione dell’ipoteca è stata introdotta dalla legge 40/07. In sostanza, la norma consente al cliente di chiudere il vecchio contratto e di stipularne uno nuovo senza dovere estinguere l’ipoteca originaria, atto che si rivela costoso,ma consentendo alla nuova banca con cui si contrae il nuovo mutuo di subentrare nell’ipoteca originaria.
Per procedere in questo modo,il cliente si accorderà con una nuova banca e stipulerà un altro mutuo con cui estinguerà quello precedente. La banca originaria non potrà opporsi a questa estinzione decisa unilateralmente dal cliente. Il nuovo contratto sarà invece garantito dalla stessa ipoteca che era già stata concessa a garanzia del mutuo originario.
Con la surrogazione, inoltre, il cliente può modificare tipo e misura del tasso,come pure la durata del contratto, che può essere nuovamente allungata (ma anche ridotta).Non può essere invece modificata la somma mutuata. Questa procedura permette di evitare commissioni bancarie e imposta sostitutiva, mentre continua a consentire la detraibilità fiscale degli interessi pagati (se è spettante). Sul fronte delle spese, inoltre, occorre considerare quelle per l’atto notarile che può riguardare tanto il nuovo mutuo, oppure la sola autentica della dichiarazione di surroga dell’ipoteca. Con un accordo del 14 maggio tra il Consiglio nazionale del Notariato e le associazioni dei consumatori– Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino e Unione Nazionale Consumatori – nel primo caso è stata prevista una parcella notarile "contenuta", nel secondo una "molto bassa".
L’accordo del 14 maggio tra Consiglio del Notariato e associazioni dei consumatori ha chiarito molti dei punti che rendevano ancora difficile la quantificazione delle spese a carico dei clienti bancari che intendono seguire la strada della surroga per ridurre la rata del proprio mutuo. In ogni caso, però, cresce di giorno in giorno la pattuglia delle banche che, per attrarre nuovi clienti "in libera uscita" da mutui troppo onerosi, stanno applicando formule commerciali nelle quali offrono somme forfettarie a copertura degli oneri notarili oppure accettano di sobbarcarsi integralmente. Fonte : ilsole24ore.com |
