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Il risparmio sulla rata è minore, la scadenza però resta certa e la spesa complessiva si riduce. Un risparmio di 50 euro sulla rata grazie alla rinegoziazione può comportare l’allungamento di un mutuo decennale da un minimo di 10 a un massimo di 21 mesi. Con un mutuo ventennale, invece, si rischia di pagare alla banca da 29 a 62 mesi di rate in più. Se lo sconto aumenta, aumentano anche i pericoli occulti della rinegoziazione. Con un un risparmio di 100 euro il mutuo decennale rischia di allungarsi da un minimo di 21 a un massimo di 44 mesi (quasi 4 anni). E il ventennale rischia di allungarsi da 5 a 10 anni. Sta tutto qui, in questa difficile ricerca dell’equilibrio tra rata che si sgonfia, e mutuo che si allunga, il rebus della rinegoziazione.
In termini monetari il risparmio dipende dal debito e dalla durata residue e dal tasso iniziale di ammortamento. Nel primo caso — mutuo ventennale da 140mila euro — la rinegoziazione porta a un risparmio nella rata di gennaio 2009 (che lo ricordiamo è la prima data utile per usufruire dell’accordo Abi/governo) di 172 euro (da 1.019 a 847 euro), che però comportano, a tassi costanti, il rischio di un allungamento del prestito di due anni e cinque mesi.
Nella seconda ipotesi, un mutuo da 100mila euro con ancora 22 anni di pagamenti a cui fare fronte, il risparmio più ridotto di 73 euro ha come rovescio della medaglia un allungamento potenziale di durata di 8 anni. Il terzo esempio, che considera un mutuo a rimborso semestrale, fa risparmiare 1.338 euro (223 euro al mese), ma comporta che la durata residua passi da 11 a 12 anni, oltre i 15 del prestito originario.
In tutti e tre i casi considerati percorrere la strada della surroga — ammesso di trovare una banca disposta ad accollarsi l’ipoteca, offrendo condizioni migliori — è preferibile, anche se i risparmi sulla rata sono sempre più bassi rispetto alla rinegoziazione, ma con la certezza di sapere esattamente quando il prestito arriverà a scadenza. Nel primo caso mantenendo invariato il periodo residuo di 15 anni, la rata con surroga a tasso fisso scende da 1.019 a 922 euro (meno 97 euro) contro gli 847 della rinegoziazione. Il costo complessivo del mutuo arriva a 166.000 euro contro 174.766 dell’accordo Abi/governo. Surrogare il finanziamento a tasso variabile comporta ulteriori risparmi con rata che scende a 912 euro.
Simili i risultati anche per il secondo mutuo (durata 30 anni, importo 100 mila euro). Le rate con la surroga scendono a 570 (tasso fisso) e 553 euro (variabile), contro i 527 della rinegoziazione, contro i 600 di oggi. L’esborso complessivo, però non supera i 171.000 euro contro i 189.000 della rinegoziazione. Nel caso del mutuo a rimborso semestrale si ottengono contemporaneamente risparmi sulla rata e sull’esborso complessivo perché la durata viene ridotta di un anno.
Tulle le simulazioni delle nostre tabelle sono effettuate considerando che le rinegoziazioni avvengano a condizioni standard. Molte banche però prevedono elementi migliorativi.
Ubi Banca e Banco Popolare, ad esempio, estendono la possibilità di rinegoziare anche ai mutui con tassi misti e a quelli cartolarizzati; Ubi Banca inoltre prevede l’eliminazione dello spread nel calcolo degli interessi del conto di debito, che pertanto pagherà interessi pari all’Irs a 10 anni. BancApulia offre la possibilità di rinegoziare il mutuo concordando una revisione del piano di ammortamento in funzione delle esigenze familiari.
Analogamente, Banca Sella propone ai clienti la possibilità di rinegoziare il mutuo semplicemente allungandone la durata, mentre Unicredit prevede l’opportunità di cambiare tipologia di tasso con un semplice scambio di lettere. Barclays ha esteso la rinegoziazione anche ai mutui con finalità sostituzione e ai mutui variabili con opzione non esercitata, cioè che non hanno ancora richiesto la conversione a tasso fisso. Bnl offre la possibilità di passare senza oneri da tasso variabile a tasso fisso. Banca Intesa estende l’opportunità anche ai mutui cartolarizzati.
Infine, Banca Etruria riduce lo spread sull’Irs allo 0,45%, estende la possibilità di rinegoziare qualsiasi mutuo variabile, lascia al cliente la scelta se pagare la nuova rata alla media dei tassi del 2006 o a un valore uguale a quello della prima rata e, infine, prevede la possibilità di sospendere il pagamento delle rate in caso di difficoltà momentanee. Fonte : http://www.corriere.it |
