Quando sostituire il vecchio mutuo è meglio della surroga

Il mondo delle banche sta cambiando in fretta. Lo dimostra il susseguirsi di crisi patrimoniali, fallimenti e interventi dello Stato. E rispetto ad un anno fa anche l' offerta dei mutui è sensibilmente cambiata.
Per restare in Europa, nonostante i continui tagli dei tassi ufficiali da parte della Banca Centrale il costo medio di un mutuo è cresciuto di diversi punti. Alcuni istituti poi, hanno anche eliminato dal proprio portafoglio mutui determinate tipologie di finanziamento, considerate più rischiose o onerose.

E' il caso del mutuo a tasso fisso che, laddove è rimasto a disposizione del cliente è stato reso particolarmente svantaggioso. Infatti se per un mutuo a tasso variabile lo spread medio oggi si aggira intorno all'1.40%, per i mutui a tasso fisso si arriva a toccare anche il 2.50%.
Un altro esempio di operazione bancaria sempre più difficile da ottenere è la surroga del mutuo.
Dopo il boom degli ultimi 12 mesi, su questo particolare tipo di operazione stiamo assistendo a continue modifiche attuative da parte delle banche. Modifiche tali per cui oggi il mutuatario si può trovare in condizione di trarre più convenienza da una classica sostituzione del mutuo che da una surroga.

Innanzitutto vediamo la differenza tra sostituzione del mutuo e surroga del mutuo:
Con la classica sostituzione del mutuo si procede estinguendo completamente il vecchio mutuo per poi riaccenderne uno nuovo con un altro istituto. All'atto pratico è molto simile alla surroga ( o almeno, produce lo stesso effetto ) ma tecnicamente sono due operazioni distinte. Infatti con la sostituzione del mutuo occorrerà incaricare un notaio affinchè faccia cancellare la vecchia ipoteca sulla casa e ne inscriva una, ex novo. cio comporta dei costi aggiuntivi che sono a carico del mutuatario.
Con la surroga del mutuo invece, sebbene occorra l'intervento di un notaio, l'ipoteca non viene cancellata ma semplicemente viene variato il beneficiario (se prima era la vecchia banca ad avere diritti sulla nostra casa, adesso sarà la nuova) ed in ogni caso i costi notarili per legge dovrebbero essere (visti i precedenti il condizionale è d'obbligo) a carico della banca e non del cliente.

E' chiaro quindi che la surroga del mutuo comporta per la banca più costi rispetto ad una sostituzione ed è per tale motivo che gli istituti bancari hanno posto dei paletti. Tanto per cominciare non tutti i mutuatari possono chiedere la surroga, poichè, dopo una prima fase iniziale di adeguamento alle direttive del decreto Bersani, tutte le banche hanno limitato l'operazione ai soli clienti che avessero un residuo consistente. Per capirci, se ho un mutuo da 10.000 euro e volessi surrogarlo, non troverò nessuna banca disposta ad accettare la mia richiesta!
Mediamente per poter procedere con la surroga occorre avere un mutuo residuo di almenno 80.000 euro.
C'è poi un secondo limite: molte banche concedono la surroga ma con spread più elevati rispetto ad una sostituzione e ciò, in alcuni casi, rende la surroga meno conveniente di quanto ci si aspetti.

Esperienze di cambio mutuo

Paolo e Chiara sono una coppia di giovani coniugi, entrambi lavoratori a tempo indeterminato con una bambina di 4 anni e un mutuo di 25 a tasso variabile. Dopo tanti problemi nei mesi scorsi, causati dall' aumento dei tassi di fine 2008, e dopo tanti sacrifici hanno deciso di cambiare mutuo e passare ad un tasso fisso che, seppur più caro gli possa dare la serenità nel pianificare il proprio budget familiare.
Paolo e Chiara hanno cercato per quasi due mesi un istituto che potesse venirgli incontro e dopo tante domande si trovano a dover scegliere tra due proposte : una surroga "gratuita" ed una sostituzione.
Fortunatamente Paolo e Chiara sono dei tipi svegli e prima di decidere si prendono del tempo e, armati di carta e penna fanno due conti. Sanno che il mutuo di 150.000 euro li accompagnerà per parecchi anni e che bisogna considerare tutte le variabili prima di stabilire quale offerta sia davvero la più conveniente.

La surroga comporta una rata mensile maggiore di 45 euro ma nessun costo iniziale, contro i 2500 euro di notaio che invece andrebbero pagati con la sostituzione. Cosa fare quindi? il calcolo è semplice. 45 euro di risparmio al mese moltiplicato per tutte le rate (ovvero 300 rate) danno un risparmio a fine mutuo di oltre 13.000 euro. Quindi, pur anticipando 2500 euro di parcella notarile , a fine mutuo avranno comunque ottenuto un risparmio di oltre 10.000 euro.

E' evidente quindi che non sempre la surroga può risultare la soluzione più vantaggiosa al proprio mutuo, e che occorre valutare sempre quanto si sarà speso e risparmiato a fine ammortamento.