Spesso i termini "sostituzione" e "rinegoziazione" del mutuo  vengono impropriamente confusi, ma la differenza tra le due operazioni è davvero notevole, sia per quanto riguarda le procedure che in termini economici.

Facciamo quindi un po’ di chiarezza, ponendo anche l' attenzione sull’ accordo siglato tra governo e associazione bancaria ( ABI ) e presentato solo pochi giorni fa.

Sostituzione e rinegoziazione

Innanzitutto “sostituire” il vecchio mutuo significa estinguere il debito mediante l’erogazione di un nuovo finanziamento. In pratica si estingue il vecchio mutuo e se ne riaccende un altro con la stessa banca o con una nuova che ci offrirà condizioni più vantaggiose.
Trattandosi di un nuovo rapporto di mutuo tutte le condizioni sono nuovamente trattabili : possiamo scegliere lo stesso tipo di tasso che avevamo in precedenza, o cambiarlo ( ad esempio se il vecchio mutuo era a tasso variabile, possiamo adesso fare un tasso fisso ); possiamo cambiare la durata del mutuo e addirittura chiedere anche una somma aggiuntiva, superiore al vecchio mutuo da estinguere.
Basta semplicemente trovare un istituto disposto ad offrire le condizioni che ci interessano.

Con il termine “rinegoziazione” invece,  si indica quell’operazione che ci permette di rivedere solo alcuni termini del vecchio mutuo, che quindi rimane in essere e non viene estinto. In pratica è un accordo tra noi e la banca, la quale ci concede la possibilità, ad esempio, di ridurre il vecchio spread, o di allungare la durata in modo da ridurre l’importo della rata mensile.

Come abbiamo già detto, le due soluzioni, variano sia in termini pratici che economici. Infatti la rinegoziazione non prevede una forma specifica e quindi basta semplicemente una richiesta scritta alla banca, che sarà libera di accettare o rifiutare le nostre richieste. Va precisato che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti. Pertanto la rinegoziazione risulta possibile solo quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare.
Che il tutto debba avvenire senza costi e atti notarili è perfino garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) secondo cui :

“resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”

La sostituzione invece, prevede la regolare procedura di mutuo, quindi ci sarà una nuova fase istruttoria, una nuova perizia immobiliare ed infine l’intervento di un notaio. Il tutto corredato dai relativi costi.

La portabilità del Mutuo tramite Surroga

Certamente uno dei grandi meriti del precedente governo è stato quello di emanare una serie di regole che permettessero agli intestatari di un mutuo di passare ad un Istituto più conveniente in modo semplice ed economico, aumentando al contempo la concorrenza tra le stesse banche.
Stiamo parlando della “portabilità del Mutuo” :
se fino a ieri eravamo abituati a parlare di portabilità in termini di mantenimento del numero di telefono, quando si passa da un gestore all'altro, con la Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) il principio è stato esteso anche ai Mutui.
Ciò significa che un mutuatario può trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, riducendo al minimo costi e formalità.
Mediante tale dispositivo la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surrogazione ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca.

Così, mentre in passato la sostituzione di mutuo implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, quest'operazione può essere ora condotta mediante un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così ripetuto.
Tra l’altro la Legge 244 del 24 dicembre 2007 stabilisce che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l' esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”.
 Quindi tutta l'operazione può essere condotta senza sopportare spese di sorta.

A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Il debitore si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest'ultima.

In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito.

> Testo ufficiale sulla procedura di portabilità <

L’ Accordo Governo – ABI presentato dal ministro Tremonti.

La convenzione trova posto nella cornice del Dl fiscale che il Governo ha varato il 21 maggio 2008 :
Tutte le banche offriranno ai clienti la possibilità di rinegoziare i mutui prima casa a tasso variabile accesi prima del 2007, ricalcolando la rata mensile  sulla base dei tassi medi del 2006, nettamente inferiori a quelle attuali, e mantenute fisse fino alla scadenza. Tale riduzione sarà effettiva dalla prima rata successiva al 1° gennaio 2009 ed il tutto, senza che il cliente debba sopportare alcun costo.
A prima vista sembrerebbe proprio una soluzione enormemente vantaggiosa, ma conviene fare anche qui un po’ di chiarezza, poiché per molte famiglie potrebbe rivelarsi un' operazione tuttaltro che conveniente.

La bozza di accordo prevede che i mutui a tasso variabile sulla prima casa, stipulati entro l’ 1 gennaio 2007, possano essere rinegoziati secondo i seguenti criteri:

1)  la rata variabile viene sostituita da un rata fissa, calcolata in base al tasso d’interesse medio del 2006;

2)  la differenza tra la rata prevista dal contratto originario (variabile) e quella del nuovo contratto (fissa) viene addebitata su di un nuovo conto (finanziamento accessorio), sul quale si paga un tasso pari all’interbancario maggiorato di uno 0,5 % ;

3)  se in futuro i tassi d’interesse di mercato saliranno  la durata del mutuo verrà allungata;

4)  se i tassi di mercato scenderanno, si potrà tornare all’originaria rata variabile.

Quali saranno le conseguenze per chi aderirà alla rinegoziazione?
Si tratta semplicemente di  un beneficio immediato a fronte di un maggiore onere futuro. Le banche infatti non fanno nessuno sconto, ma semplicemente consentono di rinviare il pagamento di una parte degli interessi .
E’ importante avere chiaro che sugli interessi dilazionati matureranno altri interessi. 

> Testo completo sull’accordo <

> Sintesi della condizioni previste dall' accordo <

> Modulo per la rinegoziazione del proprio mutuo secondo i termini dell’accordo <

Conclusioni

È chiaro quindi che solo chi è in grave difficoltà nel ripagare le rate correnti può avere una convenienza ad aderire alla rinegoziazione, ottenendo un sollievo immediato (pagando in futuro, s’intende). Per gli altri dovrebbe essere più conveniente cercare di ottenere condizioni davvero più favorevoli contrattando con altre banche e sfruttando la “portabilità” introdotta dal decreto Bersani, tramite la surroga gratuita del vecchio mutuo.