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Chi ha difficoltà per rimborsare le rate del mutuo variabile dovrà aspettare gennaio 2009 per approfittare dell'opportunità di rinegoziare il prestito secondo i dettami della convenzione Abi e ministero per l'Economia, mentre dovrà affrontare subito un altro aumento del costo del denaro, in scia al rincaro dei tassi che dovrebbe essere deciso dalla Bce il 3 luglio (altri 25 b.p.). Il testo ufficiale dell'intesa, perfezionata la scorsa settimana, contiene qualche novità positiva per i clienti rispetto ai primi annunci, ma si conferma poco interessante rispetto alla surrogazione (il trasferimento senza spese ad altra banca) per i clienti con un mutuo fino a 20 anni perché comporta un allungamento della durata del prestito fino a 3 anni.
E appare pressoché improponibile per chi invece il finanziamento ce l'abbia per una durata maggiore, visto che la vita del prestito rischia di allungarsi fino a 13 anni.
I conti
Le simulazioni di questa pagina mettono a confronto la rinegoziazione targata Abi con varie ipotesi di surrogazione, a tasso sia fisso sia variabile. Sono stati considerati due scenari differenti: la rinegoziazioni è stata messa a confronto con la surroga del mutuo a parità di durata rispetto al finanziamento in corso. E’ la soluzione più conveniente perché porta a un esborso complessivo inferiore, anche se i benefici immediati sulla rata sono ridotti rispetto alla rinegoziazione; nel secondo caso la rinegoziazione è stata messa a confronto con la surroga, ipotizzando che la rata del nuovo mutuo sia pari a quella prevista dall’accordo Abi/governo con un conseguente allungamento dei tempi del rimborso. Anche in questo caso la surroga è vincente.
I calcoli sono fatti ipotizzando che tutti i mutui da cambiare siano variabili da 120mila euro indicizzati al parametro molto oneroso Euribor 3 mesi + 1,50%, che la rinegoziazione preveda anche per il conto di debito legato al mutuo il tasso medio del 2006, oscillante nei prestiti considerati dal 4,63% al 4,83%: una soluzione più favorevole rispetto al tasso massimo legittimamente applicabile, ovvero ai valori attuali dell'Eurirs il 5,50%.
Le simulazioni sono effettuate considerando costo del denaro fermo ai valori di fine giugno 2008. Per la surrogazione abbiamo considerato la media dei 5 migliori prodotti presenti su www.mutuionline.it.
Tre sfide :
La prima coppia di finanziamenti considerati parte a luglio 2003. Nel prestito ventennale la riduzione della rata ottenibile con la rinegoziazione è di 187 euro ma a costo di un aumento della durata di due anni e 7 mesi. Surrogando il prestito a tasso variabile si spenderebbero 44 euro al mese in più e 76 a tasso fisso, ma con una riduzione dei costi complessivi variante tra i 10mila e i 16mila euro.
La scelta di rinegoziare il finanziamento trentennale è quasi catastrofica: si risparmiano esattamente 200 euro al mese, ma si rischia di prolungare il mutuo di altri 11 anni e sei mesi. La surroga a tasso variabile comporta un risparmio teorico di 69mila euro, a fronte di un maggior esborso mensile di 54 euro; il fisso costa 93 euro in più, ma oltre alla certezza della spesa comporta anche un risparmio di quasi 57mila euro.
Poche variazioni nei mutui partiti nel 2005: d'altro canto l'Euribor è rimasto stabile ai minimi per quasi tre anni. Rispetto all'ipotesi precedente sale il risparmio della rata ottenibile con la rinegoziazione (203 euro per il finanziamento a 20 anni e 209 per il trentennale), ma si allunga inesorabilmente anche la durata teorica del prestito: tre anni e mezzo in più per il ventennale, addirittura oltre 13 per il trentennale.
A luglio 2006 l'Euribor aveva già cominciato la sua risalita, questo significa che i mutui sono partiti con rata più alta, ma anche che sono aumentati proporzionalmente meno. Il tasso di rinegoziazione è anche un po' più alto perché calcolato solo su 6 mesi del 2006 e non su tutto l'anno. Rinegoziando, la rata scende di 167 euro a venti anni e di 171 a 30 anni, dove però bisogna mettere in conto un aumento della durata di oltre 13 anni e un esborso complessivo di 90mila euro in più rispetto al variabile e di 75mila nei confronti del fisso.
A rendere poco appetibile il meccanismo della rinegoziazione c'è anche il fatto che oggi le surroghe si fanno davvero anche se ancora con qualche problema. Lo conferma Banca Intesa. «Fino ad oggi abbiamo concluso circa duemila pratiche — dice Luciano Ambrosone, responsabile finanziamenti per privati di Intesa Sanpaolo —. L'iter di perfezionamento degli atti è complesso perché non sono ancora partite le procedure di colloquio interbancario e perché non sempre i processi operativi della banca subentrante sono in linea con quelli della banca surrogata. Siamo in grado di dare il via libera all'operazione nel giro di pochi giorni anche se poi, a volte, passa un po’ di tempo per il perfezionamento davanti al notaio del passaggio di ipoteca per la difficoltà che incontriamo nella contestualità degli atti».
Fonte : //www.corriere.it |
